评测-象屿上海年华
2018-09-14
象屿上海年华位于莘闵别墅区，处于闵行莘庄和松江区的交汇处，是上海市发展较早的别墅区之一，板块以高端别墅为主，教育、资源、商服等配套主要依赖莘庄地区，发展较不完备，且目前刚需及刚改型一手房供应量较少。
由于莘闵别墅区临近莘庄、虹桥、徐家汇等城市重要功能区域，板块内区位价值显著；且依托其二十多年的发展，板块已初具规模，居住环境日益改善；再加上地铁22号线的运营、嘉闵高架路的开通及持续延伸，预计板块内资源将得到优化，居住品质将提升。
项目位于莘闵别墅区，距离22号线春申站约1.3公里，步行可达到；项目位于闵行和松江的交界处，周边新建楼盘较少，商业、医疗、教育及公共配套较欠缺且发展缓慢；距离沈海高速嘉定西出口仅4公里，且另外多条城市重要干道也可快速到达，交通便利；目前小区的客源以莘庄、古北、虹桥为主。
自驾出行
项目北至陈春路，西至明华路，周边有多条城市重要干道如沪闵公路、沪昆高速、沪渝高速、嘉闵高架等；但由于项目地处，所以到达莘庄、徐家汇、上海南站等耗时较久；项目附近的道路在上下班高峰期均有拥堵现象，尤其是莘庄往莘闵别墅区路段车流量较大，且路面不平整，有较多大型车辆经过，车流量大，拥堵严重。
自驾经明华路-闵松路可至莘庄和G60沪昆高速；因莘庄立交桥是沪昆高速、沪闵高架、沪金高速与外环高速路的交汇处，是前往市中心的必经之路，故业主前往市中心时无法避免出现拥堵的情况；但未来嘉闵高架路将在项目附近的银都西路设出入口，业主通往闵行、徐汇地区将更为便利。
早高峰时期，项目周边部分主干道出现缓行甚至拥堵的情况，沪杭高速往莘松路路段、沪闵公路较为拥挤，且拥堵时间段为上午8:00-11:00，建议业主绕行。
晚高峰时期，项目前往市中心方向较为拥堵，建议业主提早出发或绕行。
项目东面紧邻金地都会艺境，象屿上海年华与金地都会艺境之间的道路属于规划道路，目前仍在建造中，项目二期的南侧临河且一期、二期被河道隔开，待项目二期完工后，南侧和北侧的楼栋可欣赏河景；西侧的明华路路况较好，而北侧的陈春路道路较窄，各时间段出现不同情况的拥堵。
项目西侧的明华路未来将扩宽为双向四车道，具体时间未定；因项目北侧的规划道路和金地都会艺境处于施工阶段，故北侧的陈春路上有大量渣土车经过，且路面不平整，道路较狭窄，业主出行请注意安全；项目南侧的河道污染较严重，夏日易出现异味；据走访得知，待项目建成后，项目周边的南北的老市民房将拆除，预计未来整体环境将有所改观。
轨交出行
目前项目3公里内仅有22号线通过，距离22号线春申站1.2公里，步行可达到，但目前22号线设站较少，往市中心方向只设上海南站，且22号线有固定的发车时间；乘坐22号线出行的业主请注意22号线的发车时间和发车频次。
公交出行
鉴房师现场走访得知，项目最近的公交车站位于陈春路上，距离项目仅有10米，经过的公交车是松江52路；项目1公里范围内共有5个公交站台，在此可乘坐多路公交车，但大部分都是在松江区内运营的线路，前往其他区域需换乘轨交或其他公交车，且车辆间隔时间较长，乘坐公交车前往松江其他区域或莘庄的居民请留意公交车的发车频次。
教育配套
项目3公里范围内目前有3所小学和4所幼儿园；项目北面有规划中的公立九年制学校，建成时间未定，未来将实现小学到初中的学龄覆盖，解决业主子女的上学问题；但目前项目内的小学和幼儿园能级较低，师资力量有限，不建议从市区过来的客户子女在此上学。
医疗配套
项目的医疗资源有限，距离项目最近的综合性医院位于闵行区莘庄，为复旦大学附属闵行医院，资质是二级甲等，但距离项目约6000m，能满足居民基本的医疗需求；此外，项目1公里内有两家复美大药房，为医保指定药店，分别位于陈春路和明兴路，居民步行即可到达。
商服配套
项目周边的商业配套发展相对缓慢，目前3公里以内的大型购物广场仅有两家，为弘基广场和绿地金御广场。
由于本项目位于别墅区，周边商服资源较少也属与正常情况，业主可前往8公里左右的莘庄商圈购物；项目附近的陈春路上有沿街商铺，包含超市、菜市场、餐饮等业态，但规模均较小；此外，距离项目2.7公里处的新闵生活广场可供业主选择；项目带有商业街，目前正处于招商阶段，据售楼处人员介绍，未来将引进超市、餐饮等配套。
公共配套
项目所在区域公共资源丰富，2公里范围内有公园、历史古迹、古典园林、健身场馆，主要集中在老城区商圈内。
1公里内有两个中等规模公园，可满足市民散步、休闲的需求；其中州桥老街为4A级景区，不仅保留着明清民居风情，更集聚着大量商业；嘉定体育馆总建筑面积3.7万多方，不仅可容纳体育比赛和文艺汇演，还可为市民提供健身锻炼的场馆。
项目概况
象屿上海年华北临陈春路，西靠明华路，南侧临河，东面与金地都会艺境仅一路之隔；项目总占地面积约12.8万平方米，总建筑面积约21万平米，由78幢8层花园洋房、沿街商铺、会所和社区公共用房构成，洋房的楼栋间距为35-50米。
项目分前后二期，一期已全部售罄，已于2017年5月全部交付；二期于2017年3月5日开盘，目前已推出全部楼栋，推出户型的建筑面积段为80-106平，在售建筑面积83平、92平、93平的三房户型。
楼栋位置
楼栋价值分析
一等楼栋：2#、3#、4#、6#、19#、20#、21#、17#、16#、15#临河，能观赏到河流的美景，且周边绿化景观较多，视野好，且不靠近马路，私密性较好，故为一等楼栋；
二等楼栋：7#、8#、11#、12#、13#、17#、18#不靠近河流，但位于中央景观带，私密性较好，视野佳，故为二等楼栋；
三等楼栋：1#、4#、15#位于马路边，有一定人员嘈杂和车辆噪音影响，但1#临河，也有其优势，故为三等楼栋；
四等楼栋：5#、9#、10#、14#位于马路边，不靠近河流和中央景观区，受人流、车流噪音影响的同时，视野欠佳，故为四等楼栋；
社区景观
整个小区的园林采用法式园林的设计风格，小区规划中轴景观带，工整对称；打造7大法式主题花园空间，如诺曼底聚会花园、里昂探索花园等；小区栽种了千百种珍奇树种，高低错落有致，园内的银杏为全冠移植，均有50年树龄；园林，缓坡、主题雕塑、趣味园林迷宫，旱溪沙滩等巧妙融合其中，营造温馨的氛围。
据现场走访得知，园内水景较多，一期二期被河道隔开；自然河道景观带、园内1100m的社区健康步道是业主饭后散步的好去处；目前园内水质较清澈，维护得较好。
建筑立面
据鉴房师现场走访得知，象屿上海年华的外立面为art-deco风格，外立面主体采用杏色的干挂石材搭配真石漆，外立面整体来看整体美观大方、温馨；外窗全部采用LOW-E中空玻璃，具有隔音降噪的效果。
一期二期外立面均使用干挂石材和真石漆，二期仍在建造中，可参考一期。
从外立面材质参考价格表来看，项目外立面选材品质较好，未采用水性涂料，而是采用真石漆，具有天然色泽，给人以高雅、庄重之感，且防水、防火、耐酸碱和耐污染性较好；项目施工单位为浙江舜杰建筑集团股份有限公司，成立于1962年，是一家集建筑、房地产、贸易、服务业为一体的大型建筑企业，在上海建造过中远两湾城、北虹小区、上海外国语大学教学楼、华山医院门急诊大楼等标志性建筑，过往口碑较好，质量值得保证。
建筑材料整齐码放，未见明显建筑垃圾。
公共部位
项目的公共部位为带装修交付；大厅墙面和地面全部采用瓷砖铺设，并采用普通的节能灯；总体而言，小区公共部位的配置与其他刚需盘相比处于中上水平。
项目梯户比为一梯两户，可以满足业主乘坐电梯的需求；电梯品牌暂未可知；项目入户大堂门口配备了入户智能识别系统和带锁信报箱，且信报箱采用金属磨砂工艺，具有品质感。
社区配置
总体而言，小区整体配置能满足业主多样化的需求。
项目自带商业配套，主要分布在明华路上，为一期的1#和9#，目前未开业，仍处于招商阶段；4#为社区活动中心；小区的会所位于一期中央，配备了Party房、健身房、瑜伽房、桑拿房、棋牌室、儿童活动房等，平时可作业主的娱乐场所，但目前收费标准未定；此外，社区自带1100米的社区健康步道。
社区车位
项目规划总户数2069户，分机动车位和非机动车位，机动车位1085个，非机动车位2343个；其中，机动车位又分为地上和地下车位；项目未完全采取人车分流，地上车位分布于各个楼栋前的空地，业主行车需注意路上行人（尤其是老人和孩子）的安全；车位配比为1:0.5，此车位配比较易造成车位紧张，建议想要购买车位的业主请尽早关注相关信息；但据售楼处人员介绍，目前二期车位的租售情况暂定。
整体评价
项目一期于2015年6月开盘，2017年3月5日推出二期楼盘，推出的户型为两房户型和三房户型，建筑面积段为80-106平；推出户型整体来看，采用全明开间设计，功能齐全，主卧、客厅均朝南，采光通风效果较好；户型跨度较小，均为80-82的两房户型和92-106的三房户型，但92、93平的三房户型过度强调功能性，导致房屋的尺度感较差。
B3-83㎡两房一厅一卫
建筑面积83㎡的户型动静分区明显，功能齐全，各功能间相互分离，互不干扰；但户型整体不够方正，厨房处存在拐角，后期利用起来不太便利；该户型适合经济预算有限，看重独立居住空间，置业的婚房族。
特点：
1.主卧和客厅朝南且带飘窗或阳台，采光通风效果较好，舒适度较高；
2.阳台、客厅、餐厅及厨房通连式设计，使得活动空间连为一体，宽敞大方；
3.客厅两侧墙体完整，便于家具摆放；且带阳台设计，视野开阔
4.入户玄关设计，且玄关处设计了储物柜，业主买菜回来后，可将菜放置于玄关柜上，避免弄湿地板；此外，入户玄关的设计保证了室内的私密性。
注意：
1.卫生间门正对餐厅，影响就餐体验；
2.厨房有拐角，L型厨房的操作台面虽大且延伸至拐角，但预留的空隙较小，使用度不高。
B2-92㎡三房两厅两卫
建筑面积92㎡的户型过渡强调功能性，致使各开间尺度感均较小，加之层高仅为2.9米，整个户型略显局促，舒适度较差；该户型较适合有一定经济预算的，注重户型功能性的刚改家庭。
特点：
1.户型三开间朝南，且采用全明开间设计，采光通风效果较好；
2.阳台、客厅、餐厅及厨房通连式设计，使得活动空间连为一体，宽敞大方；
3.双卧室朝南，且卧室均带有飘窗，可将飘窗打造成储物柜，灵活利用空间；
4.南北双阳台，观景阳台与设备阳台相分离，提升户型的舒适度与便利性。
注意：
1.室内仅有一个卫生间，使用不便；
2.动静分区不明显，次卧2与卫浴相距较远且穿过客厅，私密性差；
3.卫生间门正对餐厅，影响就餐体验；
4.厨房有拐角，L型厨房的操作台面虽大且延伸至拐角，但预留的空隙较小，使用度不高。
C1-106㎡三房两厅两卫
建筑面积106㎡的三房两厅两卫户型三开间朝南，且为全明开间，采光通风效果好；卧室均带有大飘窗，采光通风性佳，观景视野开阔，同时飘窗的设计也增加了室内的储存空间；与建筑面积92-93㎡的三房户型相比，该户型兼具舒适度和功能性，较适合有一定的经济预算，对居住空间较为看重的三代同堂或考虑二胎的家庭。
特点：
1.阳台、客厅、餐厅及厨房通连式设计，使得活动空间连为一体，宽敞大方；
2.双卧室朝南，且卧室均带有飘窗，可将飘窗打造成储物柜，灵活利用空间；
3.入户玄关设计，且玄关处设计了储物柜，保证室内私密性的同时增加室内收纳空间；
4.主卧套房设计，配有独立卫生间和衣帽间，且位于最深处，保证了主人起居生活的便利性和私密性；
5.三卧室设计，分布于室内的不同位置，各家庭成员间互不干扰。
注意：
1.次卧1距离卫浴较远且穿过客厅，私密性差；
2.次卧2西侧带有大飘窗，夏日西晒严重；
3.过道狭长，存在一定的面积浪费；
4.次卧1的门正对客厅，次卧2的门正对餐厅，私密性差。
从上图可知，主卧朝南，且带有飘窗，为室内预留了一定的存储空间；但B3户型做了3房设计，主卧并未带有独立的卫生间。
次卧2较小，尺度感不够，仅能容纳一张单人床和书桌，建议将该卧室改造为储藏间或书房。
阳台朝南，且采用铁质栏杆维护，既用作观景阳台又用作生活阳台，相对来说较狭窄。
装修配置
据现场走访得知，项目的交付标准为带装修，采用国际或国内中高端品牌，并配备新风系统、中央空调、地暖和智能云服务系统等软装，装修标准在刚需户型中也并无较大特色，整体而言中规中矩。
装修分析
项目除了配置国内外中高端家装品牌外，还配备了玄关柜、衣橱等储物空间，方便业主收纳物品项目在厨房为业主配置了蓝牙音箱筒灯，业主享受音乐的同时为家人烹制可口的食物，体现了开发商的人文关怀。
物业费用
项目物业公司为复瑞物业，成立于1997年，2011年位列中国物业管理百强企业第25名，与象屿、绿地等多个开发商合作，在上海服务的楼盘有绿地幸福里、象屿品城、经纬学府阳光家园等，口碑一般；在物业费用方面，与周边同价位楼盘相比，项目物业费处于中等水平。
物业服务内容
由于小区二期还在建造中，无法观察到物业对于小区绿植花卉和公共设施的维护水平，但小区一期、样板示范区以及售楼处均干净整洁，能看到打扫的保洁阿姨，门岗认真负责，热情礼貌，总体感觉还不错。
社区内部
从现场调研了解到的情况来看，业主需注意：小区主出入口、车库出入口、中央活动区以及配电站带来的人流、车流噪音、扫光及辐射影响由于一期已售完，以下图表仅分析二期内不利因素对楼栋所造成的影响。
社区外部
鉴房师现场走访观察到，项目二期北面和南面靠近河流，若河水污染且处理不当，则会给沿河楼栋带来气味和蚊虫的干扰；东面有尚未拆迁的棚户区，后期拆迁过程中会有施工干扰；项目西面和一期北面分别临近明华路、陈春路，沿街楼栋可能产生噪音和灰尘干扰；未来陈春路将拓宽为双向四车道，将为周边居民带来噪音影响；此外，项目临近虹桥机场，飞机起飞或降落时有一定的噪音。
项目一期二期附近道路均有大量高压线，且高压线杂乱无章，影响社区美观度的同时也带来一定的安全隐患。
小区二期南北和一期北部有大量棚户区，环境较为脏乱差；据走访得知，待项目完成后，棚户区将拆除。