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评测-中骏天悦
2018-09-14
项目位置
位于普陀区真如板块，内中环核心区段。真如板块于上海西北部，东至曹杨路，南达中山北路武宁路，西至外环高速，北临沪宁铁路，被定位为上海四大城市副中心之一。
作为上海“一主四副”多核心战略布局的一环，真如在广泛借鉴国内外一线城市开发建设理念的基础上，经过多年研究，形成了“纵横双轴、南北两心、商街合环、带型花园”的空间布局，规划定位为辐射长三角的开放性生产力服务中心、服务上海西北地区的公共活动中心及创新突破提升发展的样板区、新兴商贸科技的示范区。
项目位于兰溪路和固川路交汇处，属于真如城市副中心的核心区域， 坐拥内中环核心资源，东靠静安、南接长宁、西临大虹桥枢纽，主城中心生活彼此相联，形成优质生活圈。
周边有3号线、4号线、7号线、11号线等多条，连接城市各大核心商圈。中环、内环高架出行，同时可连接沪宁高速、沪嘉高速，以及毗邻上海西交通枢纽。距离天汇广场、星光耀广场、长江实业地标综合体、绿地合景泰富等高档商业较近，可享受到现代都市高品质生活。拥有真如寺、真如公园、桃浦河、铜川路规划大型绿地、规划文化商务中心及文化艺术 “城市核心发展终点站”，拥有城市A类综合交通枢纽，未来将发展为上海中心等文化与生态资源，居住品质佳。
自驾出行
项目周边紧靠内环、中环、沪嘉快速路、沪宁、沪杭、沿江高速路等，扼守上海西交通大枢纽、通勤长三角；项目虽然距离陆家嘴、人民广场较远，但得益于周边便利的交通，业主可快速进入高速或高架。
项目周边交通较为顺畅，少量缓行；内环延安西路立交桥段较拥堵，往徐家汇方向建议绕行；外环沪宁立交桥处较为拥堵，往虹桥机场等西侧地点建议绕行。
晚高峰时段，项目南侧的武宁路段较为拥堵，建议绕行；内环以内普遍拥堵，上图红圈中路段拥堵情况尤为严重，属于从徐家汇方向和市中心下班经常经过的路线，建议业主绕行。
轨交出行
项目临近11号线，离真如站直线距离约760米，步行即可达。
此外，项目周边14、15号线正在建造中，14号线真如站距离项目约760米，铜川路站距离项目约700米，共设31座车站；居民可在铜川路站换乘15号线，15号线共设30个站点，14、15号线已于2017年2月前后全线开工，预计2020年通车，未来居民出行将更加方便。（资料来源于上海地铁官方网站）
公交出行
项目周边公交便利度一般，步行距离1公里以内有3个站点，途经公交线路较多。其中，距离铜川路兰溪路站步行约650米。距离大渡河铜川路站步行约700米，途经该站的公交线路达10条之多，方便到达中山公园商圈和徐家汇商圈。距离曹杨路铜川路站步行约1公里。
医疗配套
周边3公里内有四所综合性医院，医院资质普遍较高，医疗比较有保障。其中距离宏康医院和普陀区中医医院在1公里内，步行可达。距离普陀区中心医院和统计医院在1.5公里以上，业主可驾车前往，同时也有直达公交可乘坐。
商服配套
项目处于真如核心CBD区域，商业繁华，周边商圈林立，5公里范围内分布大华万里商圈、大宁商圈、古北国际社区、和中山公园商圈，天汇广场、星光耀广场、宏基时尚生活广场 、高尚领域和环球港等大型城市综合体在附近聚集。
小区周边基本生活服务类商店林立，超市、银行、大小餐馆、五金店等各类商业服务沿街排列，服务较为齐全。而且五星菜场、南石农副产品市场两大大型菜场也坐落附近，日常买菜不仅便利、选择也多。
据了解，小区17、18号楼规划有底层商业，未来可为小区提供更多的商业服务。
公共配套
项目2公里范围内有多项公共资源。行政类公共资源有普陀区政府、真如街道办事处、真如派出所较近，距离在步行可达范围内，方便办理行政事务、寻找社区服务。直线距离约600米处有一个24小时自助图书馆，不必受图书馆开、闭馆时间的限制，即可享受借书、还书、办理借书证等服务。小区正对面是真如公园，占地面积2500平方米，与项目仅一河之隔（桃浦河），是饭后散步的好去处。
小区情况
项目占地面积2.3万平方米，建筑面积11万平方米。区内规划4栋小高层住宅，1栋24层高层住宅（办公楼规划底层商业），2栋21层高层办公楼，1栋酒店式公寓。
小区规划总户数241户，办公区域住宅区分开，二者出入口分开，住宅区小区出入口在固川路上，办公区出入口在规划南石路上。
高价值区：2#、3#、6#、7#、8#位于小区中心或偏中心位置，远离道路和周边商业区，噪音、灯光、粉尘相对小，2#、3#虽然南侧领域川路，但由于固川路车流人流小，所以噪音集合可以忽略。
中价值区：5#、11#、12#为中价值区。5#东侧虽然临办公楼，但因为位置处于小区中部，受外部因素影响相对小；11#、12#北侧临天汇广场、楼前H形通道，但因为是高层住宅，大部分高层可能受到的影响较小。
低价值区：1#位于小区主出入口和车库入口，可能存在噪音污染，东侧隔办公楼较近，噪音灯光污染较多，同时私密性较差；9#西临办公楼、北侧临天汇广场，可能有噪音、灯光污染，底层涉及居委会、社区综合活动用房的噪音干扰，以及旁边的会所、物业噪音干扰，楼前面有H形通道出入口，可能存在较多干扰，因此为低价值区。
社区景观
小区绿植包括草地、低矮灌木和树木组成；下方为小区局部景观图，中间主要为草坪，四周围绕低矮灌木和树木，绿植塑造整齐洁净。
树木有银杏和枫树等，秋天色彩比较鲜艳，看起来赏心悦目；草地和灌木等已经成形，修建整齐，整体较为美观。
车位分析
小区停车位共546个，地上50 个， 地下496个，车库配比1:1.2。
小区半人车分流，小区南侧规划两个地下车库入口，车辆从车库入口处直接进入办公楼地下车库或小区地下车库，能较好地保证行人的安全。
项目目前在售118平米和129平米住宅房源。
118平米3室2厅2卫
特点：
1.三开间朝南，客厅餐厅厨房南北联通设计，南北通透，采光通风性俱佳
2.主卧套房设计，带衣帽间、卫生间，舒适度和便利度较高；且尺度宽裕，在摆放标准床及标准书桌之后，过道空间仍然宽敞大方，可放置梳妆台、书架等储物架；且主卫北向开窗，采光及通风效果好，有效避免细菌滋生；
3.U形厨房，便于充分利用角落空间，提高工作效率；
4.入户玄关设计，有效保证私密性和安全性，且利于保持室内洁净；
5.主卧与客厅阳台享全赠送礼遇空间，可随意更改空间功能。
129平米4室2厅2卫
特点：
1.一梯两户，方正四房两厅格局，空间阔绰
2.三开间朝南，客餐厨联通设计，南北通透，采光通风性俱佳
3.入户玄关设计增加空间层次感，兼具收纳功能，同时保护业主隐私
3.主卧套房设计，带独立衣帽间、卫生间及阳台，舒适度和便利度较高；主卫干湿分离，全明设计，采光及通风效果好，有效避免细菌滋生；
4.餐厨相连，便于就餐；封闭式U型厨房设计，易于隔绝油烟；
5.主卧与客厅阳台享全赠送礼遇空间，可随意更改空间功能。
样板间分析
（客厅）
客厅面宽超过3.6m，摆放沙发、茶几和电视柜后剩余空间较大，舒适度较好。客厅连通阳台，业主可合理更改空间，增加可利用功能区。
餐厨一体，便于就餐。且北向开窗，便于餐厅采光，提高用餐环境。
（卧室）
主卧套房设计，带步入式衣帽间、卫生间，舒适度和便利度较高。且尺度宽裕，在摆放标准床及标准书桌之后，过道空间仍然宽敞大方，可放置梳妆台、书架等储物架。
（卫生间）
主卫带浴缸，可随时享受舒适的泡泡浴。但从样板间装修来看干湿未分离，建议交房后，业主可用玻璃等将浴缸和洗手台、坐便器隔开，以保持地面的干爽。
装修情况
现场走访得知，项目带装修交付，装修品牌涉及日立、TOTO、松下、白朗、摩恩、SMEG、西门子、三星、博世、菲斯曼或同等品牌精装，生活品质较高。
室内装备访客对讲系统，安全便利。客厅、床边多处设置双联开关和USB插头，墙面安装夜行灯，细处节能体现装修的用心和开发商的人性化。
小区物业
项目物业服务公司为世邦泰和物业，是中骏置业旗下物业公司，已经获得国家物业管理一级资质，目前在上海服务的主要是中骏置业的楼盘，如中骏雍景湾、中骏柏景湾。本项目物业费与同价位的楼盘相比，收费偏高。
不利因素
从现场调研了解到的情况来看，内部不利因素主要有车库、行人、配电房、底商产生的噪音影响，以及周边广场和办公楼的灯光污染。
而小区外部不利因素主要为：周边有市政道路可能有噪音、尾气、灯光影响。东、南侧为发展用地，不排除将来施工队项目造成噪音、粉尘等影响。南侧的兰溪路未来可能扩宽，施工中会存在一定的噪音及粉尘等不利因素。紧邻市政公园——真如公园及桃浦河，可能存在蚊虫、气味的影响。北面有天汇广场，可能底层会有噪音的灯光影响。