评测-万达茂
现在的住宅区，要是周边没个综合性的商场，开发商都不好意思卖房子。毕竟除了住这个需求以外，人还要吃、穿、用，追求文化娱乐，或者仅仅只是享受消费带来的满足感。
上海不缺综合性的商场，随着城区面积的扩大，商圈数量和面积都在急速地扩张。几乎每一个区域每一个板块都有商业综合体进驻。
今天要说的，就是一个商业项目。
我国的商业综合体是在城市综合体的基础上发展而来的。最早可以追溯到上世纪90年代，随着改革开放带来的大城市人口红利，北京、上海这两个一线城市的中心人口数量激增，土地饱和。分散型的经济行为渐渐不能满足人们的需求了。于是政府开始在城市中心规划集居住、商务、购物、娱乐、住宿等经济行为为一体的叠加型空间。比如当时的上海商城，就是我国最早一批试水的商业综合体。
（上海商城）
不过那个时候的商业综合体项目，总体体量比较小。只有10万-20万平方米，功能也比较单一，而且都是由政府主持。
直到2008年，“一城一心”的城市格局被打破，城市商业中心正从单核向多核演变。伴随着城市化率水平的提高，城市规模的迅速扩大为城市综合体项目开发奠定了良好的市场基础。像万达集团、中粮集团、华润集团等地产企业开始主动出击，在全国各大城市布局商业综合体项目。
截至2016年年底，全国拥有1000万平方米商业综合体的城市超过20个。咱们上海共有189个城市商业综合体，商业建筑总面积1376万平方米，总商户数2.21万余家，销售总规模1360亿元。（数据来源于上海市商业信息中心）
（来源于上海商业信息中心2017年9月发布数据）
（来源于上海商业信息中心2017年9月发布数据）
城市商业综合体的增多，对所在区域的发展带来相应的利好，这一点是毋庸置疑的。但是，到底哪些项目能给区域带来质的变化，那就不一样了。
开挂的城市副中心
杨浦区的五角场，虽然在上世纪30年代就规划了发展，但之后因为各种各样的原因停滞不前。直到万达广场的落成，才让这一“城市副中心”名符其实。
当年万达广场进驻，不仅连带吸引了像上海合生国际广场、东方商厦、苏宁电器广场、百联又一城、上海大西洋百货等综合商场来五角场分一杯羹，更是让五角场中心成为整个杨浦区当之无愧的心脏。
（ 五角场商业中心效果图）
别的不说，五角场发展起来之前房价多少，商业中心形成之后房价又是多少，就是明显的对比。所以，一个区域内综合性商业项目的质量，确实决定者这个区域未来发展的程度。
继五角场之后，其他区域都多多少少想要重复这一过程。但不得不说，还是万达集团走在行业前端。为什么？
因为青浦区也即将迎来一个具有这种聚合能力的万达广场。
商业综合体迎来“消费升级”
这个万达广场位于青浦新城淀山湖大道851号。准确地说，它不叫万达广场，而是有一个专门的名称——万达茂。万达茂是万达MALL的谐音，是万达集团新一代文旅娱商综合体。
（此图为楼盘效果图）
我们现在所熟知的万达广场，属于万达集团的前三代产品，它们的消费形式体现在吃饭、购物、娱乐、酒店等等业态。功能上，有商业、住宅和商务。
但随着消费升级时代的到来，越来越多的人开始注重消费体验。曾经称霸一时的线上消费也逐渐被体验式消费所取代。而以传统业态为主的前几代万达广场，已经无法满足人们这波增长的需求。
所以新建成的万达茂将不再以商业为主，转而以文旅和商业合为一体，是一个超大型综合体。被称为万达第四代产品。
（此图为楼盘效果图）
但增加的文旅功能会以什么形式来体现？这就是万达茂跟传统万达广场不同之处——互动体验空间。
消费革新——体验式消费
青浦万达茂是上海万达第7城，跟其他几座万达广场不一样，万达茂主打体验式消费。这种模式是在消费升级的背景下应运而生的。说白了，就是提供一个具体的消费场景，人必须从家里走出来才能进行消费。
（成都环球购物中心室内水上乐园）
这个概念不算新，比如成都环球购物中心里的大型室内水上乐园，游客在玩耍的同时，也进行了消费（体现在餐饮、水上运动用品、付费游戏等项目上）。而在青浦万达茂这个项目中，承担体验功能的主要是两大主商业体里的儿童主题乐园和汽车科技体验乐园。
室内儿童主题乐园
先说这个6000平米的室内儿童主题乐园。据销售人员介绍，这将是上海第一家专业性的大规模室内儿童主题乐园。集合儿童玩乐、培训、教育等业态，还有各类专业品牌展示店。
也就是说，在整个儿童乐园范围内，既可以买东西、玩游乐项目，还可以参加多种趣味学习。对孩子来说，是一个寓教于乐的体验空间；对家长来说，也是一个亲子场所。
（儿童主体乐园概念图）
与上海的欢乐谷、锦江乐园、热带风暴、玛雅海滩以及迪士尼不同，这个儿童主体乐园属于室内场所，所以当外面下雨，或者在寒冷的冬天，游客在这里进行游乐活动都完全不受影响。
（儿童乐园效果图）
乐园有三大主题园区：“蜂巢王国”、“昆虫狂欢”、“森林探险”。光听名字，就知道是小朋友们喜欢的丛林探险主题。每个主题园区设置了很多适合家长和孩子一起体验的活动。
（“蜂巢王国”效果图）
比如，在蜂巢王国，乐园里会模拟自然刮风，吹落树上的蜂巢。掉落的蜂巢还会渐渐变大，沿着放大的蜂巢前进，穿越地上的枯树干，会发现一群发光的小蜜蜂群。互动投影会在地面上投下密密麻麻的蚂蚁兵群。随后还会进入一个放大的丛林，不远的“树”上，有巨大的花朵、巢穴，沿着“精灵小径”，一路上会看见三三两两的树屋，仿真的场景模拟，会让人感觉置身于热带雨林。剧场舞台貌似一只庞大的变色龙，孩子们可以在各角落都可以寻找昆虫的足迹。
（儿童乐园效果图）
汽车科技体验馆
万达茂的另一个体验区，是汽车主题乐园，这个体验园在儿童主题乐园旁边的另一栋单体建筑里。总占地约9.6万平方米。据万达集团的资料显示，这个主题乐园是以《机械公敌》《创世纪》电影里提到的未来概念车为参考来建设的，还有汽车迷和科技宅们喜欢的汽车金属元素、66号公路、未来派、科幻、时尚动感、明日先锋等元素。
因为还在建设中，我只看到了概念图，整个场馆的主色调由黄、黑、红三种颜色构成，整体设计看起来科技感十足。
（汽车科技体验馆效果图）
馆内分有2个大区，开敞式的展秀厅和一般不对外开放的实验室。
展秀厅里是关于汽车的艺术、设计、使用和用户体验。这里有对汽车科技的拆解展示、有定期更换的概念车详解、有触摸互动的未来技术预览，游客能在这里看到灯球秀，还有机会和智能车进行提问对话。
（展秀厅效果图）
除此之外，展秀厅里还有一个车手俱乐部水吧，以及一个汽车纪念品商店。
实验室则更注重体验的感受，这里有各种关于新技术、新汽车能源的测试，游客可以通过亲身体验各种培训测试，成为梦工厂的研究员。
而实验室里又分为2大主题，一个是对新技术、新能源和新发动机的测试，比如碰撞轮胎、赛车邀请赛、引擎研习、黑暗攀爬、RC赛车俱乐部。另一个则是对技术和知识的训练，比如从里到外探究双轨竞速赛车、疯狂机械臂、疯狂巴士、敞篷飞车、漂移体验。对车迷来说，这个地方可以满足你对汽车的一切幻想。
（赛车俱乐部效果图）
（汽车设计大赛效果图）
大体量商业
说完万达茂的主要特色——体验，我们再来看看整个商业部分。万达茂总建筑45万平方米，由A、B两大主商业体组成。A区的一楼是以零售百货为主的品牌店。二楼三楼是上文提到的儿童室内主题乐园。B区除了一楼有少部分的零售百货店以外，二楼到四楼就是汽车科技乐园。
除此之外万达茂整体建筑群还包括1、2、3、4、5号办公楼。6、7号住宅楼。还有总高三层的U字形商业体（金街商铺）。
（万达茂商业建筑群示意图。上文所说的两大室内主体乐园，分别占据了万达茂A区和B区）
万达茂和传统商业体不同之处在于，以前万达广场的传统商业，3、4楼一般是餐饮，以及一些小型零售店，这些商铺全部在主商业体里。但是由于万达茂的两大主商业体里被室内主题乐园占据。餐饮和零售商家就移到了外部这个U字形商业体里。
也就是说，现在可以购买的金街商铺，就是原先主商业里面的商铺。这样做的一个好处就是，这些商铺基本上全部临街了，非常适合重餐饮业态。
（万达茂金街商铺效果图）
下面是我从销售人员那里了解到的商铺售卖情况。
目前在售的是1、2号楼的底商。总高三层，全部是餐饮部，均有独立的上下水。主力面积在70、80平米左右。具体的区间是在30平米到250平米之间，总价200万到1500万，一铺一价。一楼在500万到1500万之间，二楼在300万、400万，三楼200万、300万。
2号楼于2月10号开盘，现在已所剩不多。目前重点售卖1号楼底商。均为期铺。物业费7.5元/平米。一楼室内层高5.5米，二楼4.5米。如果买了这里的商铺，预期的租金，一楼是12-13元/平米，二楼10元/平米，三楼8元/平米左右。
如果觉得商铺自持经营起来比较麻烦的话，也可以将金街商铺托管给万达统一运营管理10年，由万达长期合作客户入驻。第一年6%抵扣房款，后面9年按实际租金9:1分成。
需要注意的是，商铺不限制贷款和购买。但回款时间比较严格，定金付以后7天之内需要签约。
万达茂位于青浦区淀山湖新城中心地段，紧邻地铁17号线淀山湖大道站。从地图上看，万达茂在青浦新城板块之内，西边是淀山湖，南边不远处就是朱家角度假区。
（图片来源于上海青浦万达茂官方网站）
作为青浦新城规划的西片区（资料来源于青浦区人民政府官方网站），它的规划被定位为服务功能集聚区，包括会议、会展、商务、商贸等功能。
（青浦新城规划图，数据来源于青浦区人民政府官网）
从地图上，青浦区像是展开了一对翅膀，青浦城区和朱家角滨湖区各代表一个翅膀，万达茂所在的淀山湖大道居住区正好位于两个翅膀的连接点上，向上为青浦城区成熟居住区，向下为朱家角旅游休闲区。
（图片来源于青浦区人民政府官网）
（图片来源于青浦区人民政府官网）
从交通上来看，万达茂在17号线旁，是上海7座万达里，仅有的一个地铁上盖的项目。从淀山湖大道到虹桥火车站有10站距离，围绕着17号线，上海市构建了庞大的产业群。
高速公路方面，有两个出入口可供选择，前往市区或者北上嘉定宝山等区域，可选择G50沪渝高速青浦城区出入口；前往苏州等区域可选择G50沪渝高速朱枫公路出入口。另外还有正在向西延伸的崧泽高架。（数据来源于中国高速公路网）
而万达茂的西面连接朱家角、淀山湖等旅游资源。是一个大型地、商、服旅游度假区。也就是说，万达茂将吸引的不只是周边的常住人口。据万达集团官网显示，项目周边步行6公里以内，有22个常住小区的。有20万-30万常住人口。从整个区域来看，以后可以达到70万-80万以上。预计未来年客流可达3000万人次。（数据来源于万达集团官方网站）
青浦万达茂作为万达第四代产品，其位置和类型，在目前上海市内商业综合体中，具有比较明显的优势。从实地踩盘来看，目前项目仍在建设中。周边项目也在陆续入驻，所以整个区域要完善起来需要时间。但，值得等待不是吗？
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