评测-禹洲丁香里
2018-09-14
禹洲丁香里项目处于嘉定北部板块内的徐行镇。徐行地块在嘉定偏东北位置，相对较偏僻，但其南部与上海市“一城九镇”规划中的嘉定新城板块相连。
嘉定新城大家肯定很熟悉。这是上海市“十一五”发展总体规划中重点发展的三大新城之一。所以要说带动也好，沾光也罢。近年来随着嘉定新城的迅速发展，徐行镇地块的总体配套也在迅猛发展。
并且，这个地块与嘉定老城和嘉定新城形成了三角形关联。整个区域可以看做是互相带动发展的。所以徐行镇也成为开发商新的竞争地块之一。像佳兆业、碧桂园、禹洲等地产商都已经相继进入了。周边的新盘较多。随着这些项目的建成，区域内各项配套也将逐步完善。
交通配套
徐行地块本身的各项配套，在上海郊区地块中已经比较成熟了。先说交通。
项目附近只有11号线，距离最近的嘉定北站真的挺远。走路是到不了的，需要乘坐公交。而且因为是起点站，7分钟左右才发一趟车。
另外，是大家比较关心的嘉闵线。这条线路是南北走向，会经过七莘路，七宝，虹桥火车站，金运路，南翔等重要地区。在嘉定北站与11号线换乘。 目前嘉定段已经开始动工了。
根据现场走访情况来看，项目周边公交出行便利，1公里范围内有三个重要公交站点，途经线路多，可到达嘉定区各大小商圈、商场和汽车站，但是较少经过市中心重要节点。
据项目最近的公交车站位于澄浏公路上，为澄浏公路树屏路站。该站点共有一路公交车经过，为嘉定62路（原潘嘉线）。乘坐嘉定62路可达地铁11号线嘉定北站、嘉定中心医院、嘉定孔庙等地，连接嘉定老城商圈。
另外，距项目约600米、800米另有两个公交车站，为胜竹东路澄浏公路和启宁路胜竹东路站，在此可乘坐嘉定54路，徐行1路、嘉定17路、新建一路环行，可到达保利五月花城市生活广场、嘉定北地铁站、嘉定西地铁站、嘉定客运中心以及徐行车站等城市节点。
如果是自驾出行。四周交通便利，方便到达城市重要节点；早晚高峰时项目周边公路行驶畅通，但在临近高速入口附近较为拥堵，加上项目位于郊区，业主上下班通勤市区可能耗时较长。
通过沈海高速可以到达长三角和环太湖城市群；澄浏公路转叶城路可快速到达S5嘉高速，沪嘉高速可转中环、内环到达嘉定新城、南翔等地，以及稍远的中山公园、徐家汇等繁华商圈。同时沪嘉高速衔接绕城高速，去上海周边城市也很方便。
商业配套
和项目一条马路之隔，有佳兆业1万方的商业配套。想去更加成熟的商业区也容易。小区周边其他三个大型商场也都在4公里范围内。
保利五月花生活广场距离项目较近，步行就可以到达，商场里吃的比较多。南边还有一个集吃喝玩乐为一体的方舟时代广场（约26万方），距离项目2个红绿灯的距离，单车、自驾过去都很方便。
除此之外，距离项目2公里的地方，有百联购物中心。而嘉定老城商圈与项目也只有4.6公里。自驾过去也很方便。
医疗配套
项目所在板块内，大型医疗配套主要集中在老城区，一共有两家二级甲等医院，均在5公里范围内，方便大病就医。但周边小型药店、诊所比较少，平时有个小病小痛的，想买药的话，就不太方便了。
到达嘉定中心医院、嘉定中医院，自驾可以走胜竹路或澄浏公路。乘坐潘嘉线、嘉定62路等公交也可到达。
项目1公里范围内目前只有徐行镇红十字卫生站。走访过程中很少看到药店，就目前来说，项目周边医疗资源较为匮乏。
但据经纪人说，规划中的嘉定中医院徐行分院拟建在项目西南侧的胜竹路上，距离项目1公里以内，建成后将给业主就医带来便利。
整个徐行地块都属于纯住宅区。这种小区的好处在于，私密性比较高。禹洲丁香里这个项目就是由9栋小高层纯住宅组成的。
项目属于低密度社区，楼间距有50米。所以从楼栋的分布上来看，三排楼房之间，空间非常大。加上楼层本身不高，所以这个项目的采光充足。低层住户也不用担心。
从整体的规划图上来看，第一排楼栋与第二排之间有50米*145米大花园，第二排和第三排之间有45米*155米的大花园。第三排本身，南面临滨河公园，视野非常开阔。
另外，看了一下各个楼的位置。如果买在1栋和2栋，面临市政公园（在建）和自然河，这两栋楼前后都有小区大面积花园，视野非常好。如果有选择的话，推荐这两栋的房子。
6号和7号楼，前后有花园，位置也不错。但周边的其他楼栋，尤其是3号、8号和11号楼临街的房源。因为紧临干道澄浏公路，沿途车流人流非常大。而且到了晚上，重型车辆来往频繁。那个噪音，可能让你根本睡不好觉。
小区环境
社区景观宣传是典型的新亚洲建筑风格。看上去简洁大方。小区南面有自然河景观和滨河公园，一眼望过去，景观视野非常好。
看房子，我们再来看点实在的。
小区的车位一共有672个。其中地上135个，地下537个，车位配比1:1.27。与旁边佳兆业三期的1:0.98的相比，还是高了不少。目前地上车位租金200元/月，地下车位租金400元/月。价格也比较合理。
因为地上车库在小区内部道路两侧，虽然是人车分流的设计，但还是存在一定的安全隐患。老人和孩子尤其要小心。
户型分析
接下来，我们看看户型。
这个项目的房子，外部的私密性比较好。毕竟是纯住宅嘛，又是一梯两户的配置。但具体到户型，就……有点一言难尽。
项目推出建筑面积为89㎡、116㎡和138㎡三种户型。目前在售户型为116㎡的三房两厅两卫户型。
我们来看一下户型图。
116㎡的三房，空间利用率是比较高的。但这个户型说实话，槽点很多。入户门正对次卧门，有人进出，势必会影响到这间卧室的私密性。
不止这一个户型，89㎡和138㎡的户型也存在同样的问题。
整个厅有5.9米的面宽，需要人为划分出客厅和餐厅两个区域。实际使用中，要考虑家具的尺寸和摆放位置。
其他两个户型，138㎡的三房也采用了这个布局，但89㎡的小三房户型就餐厅与客厅呈横向排布，不会产生互相干扰的情况。
主卧虽然有一个飘窗，从户型图上看，比较小。倒不一定会影响采光，但居住的舒适感会大打折扣。
亮点嘛，也是有的。首先就是三房朝南。其中5.9米宽的大阳台，面积比较大。整个厅会给人通透明亮的感觉。
其次，次卫采用了三段式分离的设计，更容易保持整洁干爽。卫生间和洗手台的使用也不会互相冲突。
从户型图上来看，卫生间和厨房都是明卫明厨。两个次卧也都赠送了飘窗。
估计开发商想的就是，虽然我们没有做到南北通透，但可以让你在房子的每个区域内，都感受到阳光的照射。
装修情况
目前这个楼盘只有少量尾房在售。价格在32000元/平米左右。全部带装修交付。使用的品牌以中高端国产品牌居多，在精装房里属于较一般的装修。
物业情况
物业由开发商自持，理论上会规避掉一些物业推诿责任的情况。物业费1楼2.9元/平米 2楼以上 3.1元/ 平米，平均3.0元/ 平米。与同价位楼盘对比，属于中等偏上水平。
值得注意的是，项目右侧紧临干道澄浏公路，车流量较大，且重型车辆来往较为频繁。南侧濒临唐家浜河，或许会有气温和蚊虫影响，隔河即是市政河滨公园，特定时段可能存在噪音影响。东侧有一个巨大的垃圾场，里面多为建筑施工垃圾，粉尘较重。
而周边主要竞品有佳兆业城市广场、大成名庭、碧桂园嘉誉这几个盘。跟这些项目比起来，禹洲丁香里在价格上没什么优势。
总体看来，这个项目表现一般，特点不算明显。
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