评测-景瑞城中公园
2018-09-14
项目区位
本案位于青浦区盈港镇，属于青浦新城板块：由于受到大虹桥商务区的辐射，且加上地铁17号线和崧泽高架等利好，该区域内人口导入迅速，受到青浦本地置换人群、虹桥商务区内首置或中高端改善人群的青睐。
目前板块内商业设施并未完善，且整个青浦新城处于发展完善阶段；宝龙城市广场、万达mall正在建造中，且17号线从虹桥出发，贯穿整个青浦城区；未来依托宝龙城市广场、万达mall的开业和17号线的通车，居民的生活将更加便利，人流量将逐步增加，将会带动青浦新城板块甚至整个青浦区配套的升级，宜居指数逐步提升。
项目位于青浦区盈浦镇，处于郊环线之外，距离上海绕城高速2.8公里；距虹桥国际机场约30公里，距人民广场约40公里，到达市中心的重要区域均较远；由于项目临近青浦老城区，可享受老城区的商业配套；距离项目最近的一条城市重要交通干线为G50高速，另外崧泽高架正在建设中。
自驾出行
项目紧邻多条主干道，周边拥有四横四纵的立体式交通网络，四横是崧泽大道、盈港东路、沪青平公路和沪渝高速公路，而四纵则是漕盈路，城中北路，外青松公路及绕城高速，自驾出行较为便利；但项目位于郊环外，到达各种大城市节点距离均较远，自驾耗时较长。
项目北靠盈港路，经盈港路上绕城高速到达市区；项目西邻城中北路，城中北路是贯穿青浦城区南北的主干道，北侧与在建中的崧泽大道高架接轨，可到达虹桥商务区；此外南边离项目3个红绿灯处是G50沪渝高速的出入口，自驾出行较为方便，但通往市中心方向耗时较长。
早高峰前周边道路多为畅通，少见拥堵，路况较好；城中东路、沪青平北路等部分重要主干道存在车辆缓行的情况，往市中心方向出行的业主请提早出发。
晚高峰时期，项目四周的主干道拥堵不明显，只有部分路段出现缓行，但项目北侧的盈港路可能会出现较严重的拥堵严，请注意绕道行驶。
项目紧邻的盈港路车流量不大，路况较好；西面的城中北路为重要主干道，车流量相对较大，业主需小心驾驶。
项目北邻盈港路，路面较为老旧，同时因为地铁17号线等工程正在建设，所以道路行驶状况不佳，而且不时有渣土车和工程车经过；项目东、南侧均为自然河流，水质一般，未有明显污染和异味。
轨交出行
青浦区目前尚无地铁线经过；建设中的轨交17号线途径项目北侧，17号线将来在盈港路上会有两个地铁站（青浦站、漕盈路站），离项目最近的为17号线青浦站，步行即可到达；目前，该片区居民出行主要还是依托公交和自驾，17号线通车后将为居民出行带来便利。
公交出行
项目周边公交线路以青浦区内运营为主，通往市中心的公交线路较少，且到市中心耗时较久；
距项目最近的公交车站分别位于城中北路和盈港路上；3个站点共有21条公交线路经过，分别是经过城中北路盈港路站和城中北路万寿二路站的青浦1、3、8、16路，和经过盈港路城中北路站的虹桥枢纽6路等18辆公交车。
教育配套
项目周边教育资源较为完备，在步行可达的范围内有多个小学；其中，逸夫小学是青浦区的重点小学，能级较高，且距离学校较近；但由于项目正在建造中，目前对口的学校仍未确定。
医疗配套
距离项目最近的综合性医院是青浦区中医医院，为二级甲等资质，距离项目约1.6km，基本满足业主的医疗需求；业主也可前往3000m处的中山医院青浦分院就医。
商服配套
项目周边大型商业中心较少
目前主要依托老城区商业设施，核心商业中心有桥梓湾、东方商厦、吾悦广场等，均集购物、娱乐、休闲为一体；紧邻项目西侧有一家世纪联华超市，可以满足居民日常购物需求；此外，项目自带建筑面积约5万方的ONE KM广场，目前正处于招商阶段；总体而言，目前项目周边的商业配套可满足住户的基本需求，但仍有提升空间。
公共配套
项目周边的公共资源较为缺乏，青浦图书馆和青浦博物馆距离相对较远，公园、绿地有儿童乐园和曲水园等可供居民散步、游玩，但规模均较小。
项目概况
景瑞城中公园共分为南北两个地块，倪家浜河将整个项目分为南北两块，河流上的桥梁连接着项目，南北既独立又相互关联。
北地块为建面约5万方的商业地块，包含商业、办公等；南地块为住宅，占地面积约5万方，总建筑面积约10万方，由12栋20层高的高层组成；目前在售的是9#、10#、11#和12#楼，户型为建面93平和118平的三房，预计将于2018年7月交付。
楼栋位置
一等楼栋：4#、7#临自然河，两面临河，观景面无遮挡，景观和视野俱佳，为一等价值楼栋；
二等楼栋：11#、10#、8#、9#、12#能够观赏到河景，且观景面无遮挡，景观视野俱佳，但均临近底商，且8#靠近马路，会有一定的人员嘈杂影响，故为二等价值楼栋；
三等楼栋：5#、6#处于小区内部，虽然视野收到遮挡，但不靠马路不靠商业，私密性较好，故为三等价值楼栋；
四等楼栋：1#临近马路，均有一定人员嘈杂和车辆噪音影响且景观视野受到遮挡，故为四等楼栋。
社区景观
整个小区的园林采用新亚洲风格的景观设计，以亚洲地域文化为根基，融入西方文化，通过绿植、花卉、宅间路小品、乔木灌木、雕塑等营造出层层叠叠、简单而精致之感。
据售楼处人员介绍，整个小区绿植景观均为全冠移植，成体引进，绿植种类有银杏、樱花等；目前项目样板段树木已成林，整体错落有致，繁花似锦、绿意盎然。
项目北侧和东侧临近自然河流且带有滨水景观轴，业主不仅可以欣赏到河景还能亲近自然；目前观察到河流水质较清澈，后期仍需进行维护以保证业主的生活品质。
通过垂钓台、烧烤区、橡胶跑道、儿童玩乐区增加了项目的品质感和社区的特色；在橡胶跑道处，项目每隔150米设置一个贴心运动标识牌和夜跑小灯，体现了开发商的人文关怀，业主可在此享受悠闲惬意的户外时光。
建筑立面
景瑞城中公园的外立面为新古典主义风格，外立面基座采用天然石材，主墙面采用浅黄色的真石漆，突出简洁、清新之感。
据现场走访得知，目前项目正在建造中，主体还未封顶。
从外立面材质参考价格表来看，项目外立面选材品质较好，主墙面采用的真石漆，具有防火、防水、耐酸碱、耐污染的功能；项目施工单位为上海家树建筑工程有限公司；鉴房师现场走访看，工地较为整洁。
公共部位
项目住宅的公共部位为带装修交付，其中，8#、9#、10#为南入户大堂，3#、4#、5#、6#、7#、11#、12#为北入户大堂，1#、2#无入户大堂。
据现场走访得知，样板段（12#）入户大堂挑高约5m，墙面与地面均采用大理石装饰，吊灯采用水晶灯，入户大堂南侧墙壁上设有带锁信报箱；总体而言，公共大堂的配置属于中高端水平，具有古典气息，与项目外立面风格交相呼应；梯户比为1梯2户，可以满足业主搭乘电梯的需求。
注：由于目前项目正在建设中，无法现场勘查1#、2#的公共部位配置；南入户大堂、北入户大堂与样板段（12#）的配置基本相同；具体公共部位已交付为准。
社区配置
项目自带建筑面积50000方的商业配套和办公楼，主要集中在项目北侧地块，目前部分商铺已营业，据售楼处置业顾问介绍，项目建成后，项目所带商业将重新规划和招商，将带有餐饮、便利店等；小区带有烧烤区、垂钓台、亲子乐园、儿童玩乐区和950m的橡胶跑道，为业主提供了舒适的生活。
社区车位
项目规划总户数为812户，总车位数约为974个，车位配比1:1.2；小区实行人车分流，人行出入口与车行出入口分离，车行主入口位于城中北路，一定程度上保证业主尤其是小孩、老人的安全；目前车位的租售情况未定。
整体评价
景瑞城中公园于2016年12月21日开盘，共推出9#、10#、11#、12#共312套，主力户型的建筑面积段为93-118平
建筑面积93平的三房两厅两卫分布在9#，93平的三房两厅一卫和118平的三房两厅两卫在10#、11#、12#均有分布，118平的三房两厅两卫为边套；整体而言，项目推出的户型设计合理，多开间朝南，采光和通风都很好。
B户型-93㎡三房两厅两卫
建筑面积93㎡的三房户型南北通透性欠佳，且该户型做了三房设计，尺度感稍显不足；三房一卫的设计，使得如厕较为不便；该户型适合经济预算有限，看重户型功能性的刚需人群。
特点：
1.三开间朝南且均带有大飘窗或阳台，户型整体采光和通风都较好；
2.餐厅、客厅、阳台连通式设计，增加活动空间；
3.客厅两侧墙体较为完整，便于家具的摆放；
4.卫生间距离厨房较近，热水等待时间短，即使是冬天洗澡也比较便利；全明设计，能够自然采光及通风；且干湿分离，洗漱台与便溺处相分离，能够有效避免细菌滋生；
5.L型厨房设计，布局灵活多变；且卧室带有推拉门，防止厨房油烟味的外溢。
注意：
1.南北欠通透，影响室内通风；
2.室内仅有一个卫生间，使用较为不便；且客人如厕时需经过主人休息区域，干扰了主人生活的私密性；
3.过道较为狭长，有一定的面积浪费；
4.三卧室门正对过道，私密性较差。
C户型-118㎡三房两厅两卫
建筑面积118㎡的户型做了三房两厅两卫的设计，北向卧室的尺度感略显不足，三开间朝南，动静分区明显；且餐厅、客厅、阳台的通连式设计，活动空间宽敞大方；公共卫生间位于两卧室之间，如厕便利；该户型适合有一定经济预算，对独立居住空间、户型的功能性有一定需求的刚需或刚改人群。
特点：
1.南北通透，三开间朝南，且均带有大飘窗，采光通风效果佳；
2.动静分区，活动区与休息区相分离，能有效保证休息区的静谧与舒适；
3.客厅方正，且两侧墙体完整，便于沙发、电视机等家具的摆放；
4.卫生间干湿分离，且带独立窗户，能够自然采光及通风，能够有效避免细菌滋生；
5.主卧带独立卫生间和步入式衣帽间，方便主人起居生活。
注意：
1.过道较狭长，造成一定的面积浪费；
2.118平做了三房两厅两卫，北向卧室尺度感稍显不足。
样板间分析
L型厨房设计，功能区有所侧重，避免了转角的尴尬；半开放式的设计，并在门口配置了推拉门，做菜时可将移门关闭，防止厨房油烟味的飘散。
客厅、餐厅一体化设计，活动空间宽敞；且餐厅带有大面积的储物柜，增加了室内的储物空间。
卫生间为明卫，采光通风效果好；且卫生间干湿分离，沐浴、便溺、洗漱三处相分离，避免了细菌的滋生；防止淋浴处水流外溢，保证了家中老人、小孩、妇女的安全。
装修配置
项目带装修交付，装修标准中包含基装及部分厨卫，还带有中央空调、新风系统、净水系统、智能系统、地暖等配置；总体而言，项目采用了国际品牌，装修标准较高。
注：具体已交付为准
装修分析
从样板段装修的配置来看，项目装修配置较为齐全，基本上达到了市面上刚改户型的装修水准。
室内玄关柜、镜面柜、衣柜等多重收纳系统的配置，增加了室内的收纳空间，满足了业主的储物、收纳需求，体现了开发商的人文关怀。
考虑到业主晚上起夜的便利性，开发商在卧室墙角安装了小夜灯；此外，卧室、书房、客厅安装了一键报警系统，保障业主的安全。
物业费用
项目的物业由开发商自持，理论上会规避掉一些物业推诿责任的情况；物业费同价位楼盘对比，属于正常水平。
项目的物业管理公司为上海景瑞物业管理有限公司，该公司成立于1996年，具备国家一级物业管理企业资质；经过10多年的发展，该物业公司已初具规模，口碑良好。
物业服务内容列表
据鉴房师现场走访观察到，尽管项目还在施工，但地面整洁，无明显垃圾；绿植修剪整齐，小区公共设施均维护良好；无论是售楼处、样板间还是景观示范区都能见到保洁阿姨随时清扫，基本保持整洁；门岗认礼貌负责。
社区内部
从现场调研了解到的情况来看，业主需注意：燃气调压站、配电房、小区主入口、以及车辆出入口所带来的人流、辐射及车流噪音污染；以及垃圾站带来的空气污染；儿童玩乐区在特定时段可能会有少量噪音污染。
社区外部
鉴房师现场走访观察到，项目的外部不利因素目前有：西侧的城中北路为青浦区主干道，来往车辆较多，可能会带来噪音、空气污染等影响；项目东、南临河，若河水治理不当会带来蚊虫、气味等干扰；本项目北侧有商业及大型超市，可能存在人员混杂和噪音污染。